9 października 2015

W poszukiwaniu działki



Kupno działki może być trochę stresujące. Głównie dlatego, że uzbierana przez lata gotówka znika z konta w przeciągu jednej chwili.  Na całe szczęście zbliża nas to do realizacji marzeń o budowie własnego domu.


W zależności od miejscowości, wielkości działki, czy też jej uzbrojenia, koszty te są różne, ale trzeba się liczyć z jednorazowym wydatkiem rzędu kilkudziesięciu tysięcy złoty do nawet kilkuset. Dlatego też wybór odpowiedniej działki na której stanie nasz przyszły dom powinien być bardzo dobrze przemyślany. My szukaliśmy około roku zanim zdecydowaliśmy się na tą jedną jedyną. Myślę, że przez ten czas udało mi się zdobyć trochę informacji na co zwrócić uwagę, by nie zostać z przysłowiową ręką w nocniku. Mam nadzieję trochę przybliżyć Wam temat.

Na co zwrócić uwagę szukając działki budowlanej? O co pytać? Na jakie pytania sami powinniśmy sobie odpowiedzieć?


1. Jaki jest rodzaj działki?


Jeżeli chcemy na działce wybudować dom to najlepiej, żeby była to działka budowlana.
Działkę rolną, trzeba będzie natomiast przekwalifikować, a to kolejny dodatkowy proces i w dodatku nie zawsze możliwy. Na odpowiednio dużej działce rolnej można wybudować dom jeżeli udowodnimy, że jest on potrzebny do prowadzenia działalności rolnej.
Działka inwestycyjna jest z reguły znacznie droższa od budowlanej, znajduje się przy głównych trasach lub na terenach przemysłowych, za to bez przeszkód możemy założyć na niej jakiś interes.
Bardzo często można teraz spotkać działki odrolnione, tzn. takie, które wcześniej były jednym dużym polem uprawnym lub pastwiskiem, a teraz zostały podzielone na mniejsze działki i w planie zagospodarowania przestrzennego mają już status działek przeznaczonych pod zabudowę.


2. Czy działka jest uzbrojona?


Dobrze jest kupić już działkę uzbrojoną, czyli z doprowadzonymi do działki mediami prąd, woda gaz i kanalizacja (albo chociaż znajdującymi się w drodze przy działce). Zaoszczędzi nam to dużo czasu, nerwów i pieniędzy.
Podstawą jest oczywiście prąd, bez tego nie wybudujemy domu. Z podłączeniem prądu nie ma większego problemu. Dostawca prądu sam przyjeżdża i podłącza nas do sieci, a my płacimy, nie za odległość, a za moc przyłączeniową.
Instalacja wodna nie jest koniecznością, bo jeśli warunki terenowe na to pozwalają możemy wykopać studnię głębinową i mieć własny pobór wody. Podłączanie do oddalonej sieci wodociągowej jest już bardziej skomplikowaną rzeczą. Trzeba na własny koszt zrobić projekt i wykonać przyłącze pod nadzorem Wodociągów, a później starać się o wykup przez Wodociągi naszej rury i zwrot poniesionych przez nas kosztów.
Gaz - jeżeli w bardzo bliskiej odległości nie ma gazociągu to nie ma możliwości podłączenia się do sieci. Gaz nie jest konieczny, jeżeli nie planujemy ogrzewania domu gazem. Dom możemy ogrzewać eko groszkiem, peletem, prądem, pompą ciepła itd. Jednak już podczas wyboru działki trzeba to przewidzieć i uwzględnić.
Kanalizacja - dobrze jak jest, ale jeśli jej nie ma, trzeba przewidzieć w projekcie szambo lub przydomową oczyszczalnię ścieków. Wiąże się to oczywiście z dodatkowymi kosztami budowy oraz kosztami wywozu nieczystości.
RADA: Warto sobie przekalkulować, czy nie lepiej kupić działkę wprawdzie droższą, ale już uzbrojoną. Ponieważ okres czekania na realizację projektu, wykonania i podłączenia do sieci może być bardzo długi. Ponadto jeżeli media są daleko od działki to trzeba się liczyć z dodatkowymi sporymi kosztami.


3. Numer Księgi Wieczystej, czy działka posiada Plan Zagospodarowania Przestrzennego, czy są wydane warunki zabudowy i jakie?



Te dwa dokumenty to podstawa przy kupowaniu działki i powinniśmy je dogłębnie przeanalizować zanim zdecydujemy się zakupić działkę.

Z księgi wieczystej dowiemy się kto jest jej właścicielem, czy jest i jaka hipoteka na działce, jaki to rodzaj działki i wiele innych ważnych informacji. Każda działka wpisana jest w KW w lokalnym sądzie rejonowym. Sprzedający powinien udostępnić kupującemu nr działki, który można sobie samemu sprawdzić online na stronie TUTAJ Interesuje nas aktualna treść KW, na stronie można podejrzeć sobie zupełną treść KW, jednak zawiera ona również wpisy, które zostały wykreślone i już nie obowiązują. Najważniejsze informacje znajdują się w dziale III „Prawa, roszczenia i ograniczenia” i IV „Hipoteka”.

Z Planu Zagospodarowania Przestrzennego jesteśmy w stanie naprawdę bardzo dużo wyczytać.
Jaki jest status interesującej nas działki, czy jest przeznaczona pod zabudowę jednorodzinną, mieszkaniowo-usługową, a może na tej działce nie można budować, ponieważ działka jest działką zalewową, leśną, z osuwiskami terenu itp. Z planu możemy wyczytać też, jaki możemy postawić na działce dom, planowane inwestycje. Czy przy naszej działce nie jest czasem planowana jakaś nowa droga, autostrada itp. Czy na terenie występują szkody górnicze.

Jednak nie każda działka ma plan zagospodarowania przestrzennego i co wtedy?
Działka nie posiadająca miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przed wydaniem pozwolenia o budowę musi mieć wydane warunki zabudowy. Niektóre działki posiadają wydane już decyzje o warunkach zabudowy. Z których dowiemy się co konkretnie możemy postawić na naszej działce. Jeżeli działka nie posiada zarówno planu zagospodarowania przestrzennego jak i warunków zabudowy to być może miasto posiada chociaż „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego”, który nie jest aktem prawa miejscowego, ale posiada podobne informacje co plan zagospodarowania przestrzennego.

Warunki zabudowy to decyzja wydana przez wójta/burmistrza/prezydenta miasta w urzędzie miasta/gminy, o którą może się ubiegać każda zainteresowana osoba. Okres oczekiwania na jej wydanie to ok 2 miesiące, a jeżeli działka leży na terenach parku krajobrazowego to min. 3 miesiące. Jeśli okaże się, że gmina szykuje właśnie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to może zawiesić wydanie tych warunków na kolejne 9 miesięcy. Warunki zabudowy wydawane są w oparciu o tzw. dobre sąsiedztwo, tzn. że np. gdy wokół są same domy parterowe to mało prawdopodobne, że będziemy mogli sobie postawić między nimi wieżowiec.


Warunki zabudowy określą:

  • jaki typ zabudowy możliwy jest na działce, jakie może być jego przeznaczenie, np. domy jednorodzinne lub dom o zabudowie bliźniaczej;
  • jakie gabaryty może mieć plan domu: wysokość kalenicy, szerokość elewacji frontowej,  nieprzekraczalna linia zabudowy;
  • rodzaj dachu- płaski, dwuspadowy, wielospadowy,
  • kąt nachylenia połaci dachowej;
  • jakie kondygnacje są dozwolone;
  • jaka jest maksymalna powierzchnia zabudowy w stosunku do powierzchni działki;
  • jaki jest przewidziany dostęp do drogi publicznej;
  • w jaki sposób działka będzie uzbrojona.
RADA: Jeżeli planujesz szybkie rozpoczęcie budowy domu to warto sobie przemyśleć, czy nie lepiej kupić działkę z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Wydanie warunków zabudowy lub przeniesienie ich na innego właściciela wydłuża nam budowę o kolejne min. 2 miesiące.


4. Czy nasz wymarzony dom będziemy mogli wybudować na tej działce?


Warto już przy zamiarze zakupu działki, mieć wstępnie wybrany projekt domu i sprawdzić czy leży on w kryteriach warunków zabudowy i czy zmieści się nam na działce, trzeba pamiętać o minimalnych odległościach od granicy działki (4m od granicy działki dla ścian z oknem lub 3m bez okna). 
http://archon.pl/


5. Jaki jest status drogi dojazdowej do działki?


Czy jest to droga publiczna (droga należy do gminy), czy prywatna. Warto na to zwracać uwagę, by nie mieć później nieprzyjemności, np. właściciel terenu użytkowanego, jako droga może ją zamknąć, bądź ograniczyć przepustowość poprzez wprowadzenie opłat za przejazd. Na takiej drodze trzeba mieć notarialnie ustanowioną służebność przejazdu lub być współwłaścicielem, ale dopóki droga należy do osoby prywatnej to właściciel drogi musi płacić za nią podatek gminny oraz co istotniejsze jest zobowiązany do utrzymywania drogi w poprawnym stanie technicznym (naprawa drogi, jej odśnieżanie). Jest to niewątpliwie kosztowne i uciążliwe dla właściciela.
RADA: Jeżeli mamy tylko taką możliwość kupujmy działkę z dostępem do drogi publicznej.


6.  Jakie jest usytuowanie działki względem stron świata?


Bardzo dużo osób zapomina sprawdzić jak wschodzi i zachodzi słońce na wybranej działce. Ważne jest takie zlokalizowanie strefy dziennej domu, aby jak najdłużej cieszyć się słońcem. Najkorzystniejsza jest ta z dojazdem od strony północnej. Na takiej działce wejście do domu lokalizujemy właśnie od strony północnej. Wszystkie pomieszczenia gospodarcze i kuchnia znajdą się wtedy w zacienionej części budynku, a strefa dzienna i ogród będą po stronie południowej, nasłonecznionej i odizolowanej od ulicznego hałasu. Dzięki odpowiedniemu ustawieniu domu mamy nie tylko jasno, ale też oszczędzamy na ogrzewaniu ponieważ dom dogrzewany jest słońcem.


7. Inne


Na co jeszcze zwrócić uwagę?
  • Czy teren jest równy, czy działka jest pusta? Wyrównanie terenu to oczywiście dodatkowe koszty, a ponadto na zmianę poziomu terenu trzeba mieć pozwolenie. Jeżeli na działce są jakieś drzewa i krzaki, czy nie będą nam one przeszkadzać, a jeżeli tak to czy można je wyciąć i z jakimi wiąże się to kosztami. Jedynie z drzewami owocowymi nie ma tego problemu.
  • Czy nad działką przechodzą linie wysokiego napięcia?Jeżeli są to prawdopodobnie na własny koszt będziemy musieli te linie przeprowadzić w alternatywny sposób.
  • Czy przez działkę lub obok przechodzą rowy melioracyjne/ cieki wodne? Często zdarzają się działki przy rowach melioracyjnych. Ja osobiście odradzam taką działkę. Po pierwsze będziemy musieć całe lato walczyć z komarzycami, a po drugie co istotniejsze nawet bardzo niepozorny ciek wodny, może w którymś roku wylać i podtopić nasz dom.
  • Widok. Często wybieramy tą, a nie inną działkę, bo posiada piękny widok. Warto tylko sprawdzić, czy nic nam tego widoku nie przysłoni w najbliższym czasie. Dużo osób wybiera działkę pod samym lasem. Warto jednak uzmysłowić sobie wady takiej działki. Po pierwsze komary i kleszcze, a po drugie drzewa rzucają cień i na takiej działce jest zdecydowanie chłodniej, niż na tej dwa rzędy dalej z równie pięknym widokiem.
  • Sąsiedztwo.Warto przed zakupem sprawdzić okolicę i nie chodzi tutaj czy mamy miłych sąsiadów (chociaż i to może warto sprawdzić), ale czy w bliskiej okolicy nie ma np. fermy kur, która z pewnością nie będzie nam umilać grilla w ogrodzie.


Jak widzicie, jest tego sporo i zapewne temat nie jest w pełni wyczerpany :)



Brak komentarzy

Prześlij komentarz

Razem tworzymy to miejsce! Będzie mi miło jeżeli na koniec pod wpisem zostawisz komentarz. Dla Ciebie to moment, a dla mnie istotna wskazówka :)

TOP